Héonaute et juriste? J'ai besoin de vous

J'ai une place de port en amodiation et je n'ai plus de bateau. La mise en location de cette place est interdite, il faut en confier la gestion au port. Si c'est moi qui l'occupe, je paye une taxe d'usage de 10 ( chiffre faux mais proportions juste). Avec un contrat annuel le locataire paye 20. Le port le reverse 16 et garde 4 de frais de gestion. S'ils ne louent pas la place, ils me facturent la taxe d'usage de 10. Comme ils savent compter, ils ne proposent pas la place libre et vous laissent poireauter en liste d'attente. Je déteste ce traquenard. Des conseils pour ne pas me laisser faire?
Amicalement.
Philippe